LEVECHYファンド19号Ⅱ（抽選式）

本ファンドへの投資リスクについて

以下には、お客様が、匿名組合員として本ファンドとの間で匿名組合契約（以下「本匿名組合契約」といいます。）を、当社が別に定める「特例事業用匿名組合契約型不動産特定共同事業契約約款」に基づき締結し、本匿名組合契約に基づく匿名組合出資持分（以下「本匿名組合出資持分」といいます。）を取得する場合における上でのリスクや留意点が記載されています。

内容をあらかじめ十分にお読みいただいたうえで、本契約の特性を理解し、お客様ご自身のご判断と責任において投資を行っていただくようお願いいたします。ご不明な点は、本匿名組合契約の締結前にご確認ください。

（１）価格変動リスク

①出資金の毀損リスク

対象不動産の売却において、不動産市場の悪化等により、売却損が発生した時、出資額が棄損し、当初出資金額を割り込む場合があります。契約期間中における、やむを得ない事由による解約又は出資者たる地位の譲渡を行う場合に、その時点の経済情勢、不動産市場の動向、本事業の運営状況等により、出資金の返還あるいは譲渡対価の手取り額が当初出資金額を割り込むことがあります。

②借入に係るレバレッジリスク

本事業者は、お客様及び当社からの出資金以外に、金融機関から借入により資金を調達します。この場合、お客様の本匿名組合出資に係る権利等（配当金支払請求権や出資金返還請求権）が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関による貸付けに係る権利等が上位債権となります（以下、この場合の当該金融機関を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。）。
したがって、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位ローンに対する弁済が行われ、お客様に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、上位貸付人が不動産について設定した担保権を実行することによりお客様にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却される可能性があります。かかる事由により、本匿名組合出資持分の価値が低下又は消失し、お客様への利益配当がなされず、又はお客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還が行われないなどにより、お客様に損失が生じるおそれがあります。

（２）流動性リスク

①不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

一般的に、不動産は代替性に乏しく、また流動性が相対的に低いため、売却を希望する時期に、対象不動産を売却することができない可能性があります。また、一般的に、不動産は個別性が強いため、その売却の際には、不動産をめぐる権利関係の精査、建物テナントの状況、建物賃貸借契約等の実態に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」という。）、関係者との交渉等、売却手続きに多くの時間と費用を要します。さらに、対象不動産における権利関係の態様が複雑な場合には、売却が困難なことも予想されます。本事業者は、外部の媒介業者の情報力も活用しながら、可及的速やかに対象不動産を売却できるよう努めますが、なおかかるリスクが現実化しないことを保証するものではありません。

②出資者たる地位の流動性に関するリスク

出資者からの本契約の解除は、クーリング・オフ及びやむを得ない事由による解約を除き、原則認められません。また、出資者たる地位の譲渡に際しては、本事業者の承諾が必要であり、原則として本事業者がその裁量に基づいて譲渡の可否を判断することから、組合運営に支障が出る可能性がある場合には譲渡が認められないことがあります。また、出資者たる地位の譲渡手続きは、契約にて定められた方法による制約を受けることになります。さらに、出資者たる地位の流通市場は現在確立されておらず、その流動性は何ら保証されるものではありません。したがって、出資者が希望する時期、金額等の条件によっては出資者たる地位を換金化することができないことがあります。

（３）不動産に係るリスク

①不動産の毀損等に関するリスク

火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により対象不動産が滅失、劣化又は毀損した場合、土壌汚染等の隠れたる瑕疵が見つかった場合、対象不動産の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる場合において、毀損、滅失した個所を修復するために、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の譲渡価格が下落する結果、出資者への利益分配金及び出資金の元本の返還に支障を来たすおそれがあります。

②不動産の物的及び法的な欠陥、瑕疵に関するリスク

対象不動産には、権利、地盤、地質、構造等に関して、欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。また、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が、取得後に判明する可能性もあります。当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が減損することを防ぐため、取得者である本事業者が、当該欠陥、瑕疵等の補修その他予定外の措置、費用を負担することになり、その結果、出資者への利益分配金及び出資金の元本の返還に支障を来たすおそれがあります。

本事業者は、かかる場合に備えて、原則として売主に損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが可能です。しかしながら、かかる損害賠償責任又は瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任あるいは瑕疵担保責任の負担期間等が限定されていたり、請負業者又は売主の資力が不十分であったり、請負業者又は土地所有者が解散等により存在しなくなっている等の事情により、これらの責任を追及し得ない可能性があります。

また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がないため、不動産登記事項証明書の記載を信じて取引したところ、買主が不動産に係る権利を取得できない場合や、予想に反して第三者の権利が設定されている場合があり得ます。かかる場合において、本事業者は売主に対し、法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することになりますが、本事業者は必ずしもその実効性を保証するものではありません。

③不動産に係る所有者責任に関するリスク

本事業者が所有する資産である対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本事業者が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされており（民法第717条）、したがって本事業者が所有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として第三者に損害が生じた場合には、最終的に本事業者が損害賠償義務を負担する可能性があります。

本事業者は、かかるリスクに対処するため、対象不動産を取得する際の物件精査及びその後の管理を通じて、所有する不動産の瑕疵の把握に努め、瑕疵が発見された場合には、適宜必要な措置を講じる方針ですが、なお上記のリスクが現実化しないことを保証するものではありません。

（４）不動産の賃貸に関するリスク

①賃料収入の変動に関するリスク

本事業における本事業者の収入は、主として本事業者が所有する対象不動産の賃料収入および売却収入に依存しています。対象不動産の賃料収入は、対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行又は遅延、本事業者とテナントの合意による賃料の減額等により、減少することがあります。経済状況によっては、インフレーション、不動産管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する賃貸費用が増加する可能性があります。このように、対象不動産からの賃料収入が減少又は賃貸費用が増加し、又は売却価格が減少した場合、出資者への分配金が予定分配率を下回ったり、まったく支払われない可能性があります。本事業者は、対象不動産をはじめとした匿名組合勘定における資産に関する収入の向上及び費用の低減に努め、またキャッシュフローを安定化させるため、常にそれらの変動状況を監視、調査、分析し、適宜必要な措置を講じるように努めますが、上記のリスクが現実化しないことを保証するものではありません。

（５）組合関係者に関するリスク

①不動産特定共同事業者の信用リスク

当社は、本事業者との間の業務委託契約（不動産特定共同事業 第3号事業）に基づき、本事業者が本事業として営む不動産取引に係る業務の全部を受託しています。この場合において、3号事業者である当社に債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、当社の固有財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合出資持分の価値が低下し、お客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。また、本事業の継続に関しても支障が出る可能性があります。

②本事業者との利益相反に関するリスク

不動産共同事業者である当社が保有する不動産を、本事業者が本事業における対象不動産として取得する場合があります。また、逆に本事業者が運用している不動産を当社が取得する場合があります。当該取得に際しての対価の決定においては本事業者と当社の利害が相反する関係にあります。そのため、当該移転に際しての対価の公正を保つために、不動産鑑定士等の評価額など客観的指標を参考として取得価額の決定を行うことによりリスクの低減を図る必要があります。

③本事業者が組成する他ファンドとの利益相反に関するリスク

本事業者が保有する本事業の対象不動産を、本事業者が組成する他ファンドの不動産特定共同事業契約に係る財産とする場合があります。当該取得に際しての対価の決定においてはファンド間の利害が相反する関係にあります。そのため、当該移転に際しての対価の公正を保つために、不動産鑑定士等の評価額など客観的指標を参考として取得価額の決定を行うことによりリスクの低減を図る必要があります。

（６）その他のリスク

①法令、税制及び政府による規制変更のリスク

不動産、不動産特定共同事業及び匿名組合契約に関する法令及び税制等の規制、又はかかる法令及び税制等の規制に関する解釈、運用、取扱いが変更された場合、公租公課等の費用負担が増大し、その結果、事業利益に悪影響を及ぼす可能性があります。

②払込出資金の返還の保証がないことに関するリスク

本契約においては、商法上の規定又は出資法との関係もあり、出資金の全部又は一部の返還は保証されていません。すなわち、出資者への利益及び払込出資金の返還の原資は、本契約に基づいて本事業者が行う事業より生じる収入から、本事業の実施に伴い発生した費用や損失等を控除した残額となります。したがって、本事業者の行う事業の業績結果や対象不動産の評価額によっては、出資者への利益分配のみならず、出資金返還にまで支障をきたす恐れ（出資金の全部又は一部が返還されない可能性）があります。ただし、いかなる場合にあっても出資者は出資金額を超えて出資する義務や損失負担の義務を負うものではありません。また、本契約に基づく出資金は、有価証券、預貯金や保険契約と異なり、投資者保護基金、貯金保険機構、預金保険機構、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

③分配の保証がないことに関するリスク

本事業者は、出資者に対して、本契約の定めに基づいて金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

④出資者が本事業に関して指図できないことに関するリスク

本契約において、本事業の遂行は本事業者から委託を受けた当社の裁量で行うものであり、これらについて出資者が直接指示を行うことはできません。但し、出資者は計算期間毎の財産管理報告書の送付を受け、本事業者の業務執行状況及び匿名組合勘定の財産管理状況等につき、質問し意見を述べることができます。また、営業時間内に限り、財産管理報告書及び本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

⑤匿名組合契約の契約期間満了前の終了、期間延長に関するリスク

本契約は、対象不動産のいずれかの売却の終了、本事業の継続の不能（但し、本事業者は出資者にその通知をしなければならない。）、本事業者の破産手続開始等、契約期間満了前における本契約の清算事由に記載のある事由のいずれかが生じた場合には、契約期間の満了前に終了するため、出資者は本来得られたであろう分配金を受け取る機会を喪失することになります。また、契約期間延長が発生した場合には、出資者の出資金返還についても延長され、当初予定していた時期の出資金返還が受けられなくなります。

⑥組合財産たる金銭の運用に関するリスク

組合財産たる金銭は、銀行、信用金庫、信金中央金庫への預金等法施行規則第１１条第２項第１４号ロに定めのある方法により運用されます。そのため、金融機関等の破綻により損失を被ることがあります。

⑦対象不動産に起因する固有のリスク　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
重要文化財に指定されている当該不動産は、重要文化財としての価値の変動に より価格が大きく変動する可能性があります。重要文化財としての認知度や社 会的評価の変化、文化庁や自治体による補助金・助成金の見直しなどにより、資産価値が減少するリスクがあります。また、固定資産税の優遇措置縮小や補 助金制度の廃止、文化財修復のための法規制強化等、文化財に関する法令や税 制が変更される可能性があり、管理費負担増加による維持コストの上昇につながる可能性があります。また、対象物件の売却に当たっては、文化財保護法第４６条に定める申し出手続きが必要となります。